桦甸市人民法院
物业服务合同审判
白皮书
2018-2020年
二〇二一五月
前 言
近年来,伴随着国内房地产市场的活跃态势,物业服务行业也得到迅猛发展,物业服务的好坏直接决定着业主的生活品质,同时也影响着物业的价值。物业服务同时带有社会公共服务和个体服务特征,是一种全天候、不间断、全方位多层次的过程性服务。物业服务企业与业主之间的关系,既是服务与被服务的关系,又是相互依存的关系,业主与物业服务企业之间应当建立起一种良性循环的关系,从而促进物业服务行业有序发展,体现行业市场化的意义。通过《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等一系列法律规范的实施与完善,此类案件的裁判依据更为清晰明确,裁判尺度日趋统一,裁判质量日益提升。同时对广大业主和物业服务企业而言,自身的行为界限、权益保护范围和权利救济方式都发生了广泛而深刻的变化。为进一步维护物业服务秩序,保障各方社会主体的合法权益,规范物业服务行业的经营活动,协调业主和物业服务企业之间的矛盾,对广大公众进行正确引导和答疑解惑,我院归纳整理出具有典型性和新颖性的案件进行发布,通过典型案例和重点问题的提示建议,引导各方社会主体充分防范风险,正确理解法律,合法理性维权。
一、涉物业纠纷案件审判概况
(一)2018-2020物业案件情况分析
2018年:
共受理案件350件,其中按撤诉处理2件,驳回申请7件,撤诉84件,判决55件,调解6件,终结69件,准许申请127件。
平均审理时间:32天。
涉及企业共十家:
共计 | 按撤诉处理 | 驳回申请 | 撤诉 | 判决 | 调解 | 终结 | 准许申请 | |
神州 | 38 | 7 | 7 | 7 | 8 | 9 | ||
磐石白云 | 8 | 2 | 6 | |||||
鼎新 | 20 | 8 | 2 | 1 | 9 | |||
兴港 | 31 | 6 | 2 | 4 | 19 | |||
龙兴 | 15 | 1 | 3 | 8 | 3 | |||
林园 | 37 | 3 | 9 | 14 | 11 | |||
汇城 | 36 | 11 | 10 | 4 | 11 | |||
供水 | 60 | 21 | 2 | 16 | 21 | |||
福阳 | 17 | 1 | 9 | 6 | 1 | |||
晟发 | 25 | 13 | 3 | 2 | 4 | 3 |
2019年:
共受理案件307件,其中驳回起诉3件、撤诉102件,判决88件、调解1件、终结55件、准许申请58件。
平均审理时间:35天
涉及企业共10家:
2020年:
共受理案件695件,其中驳回起诉1件、驳回申请1件、撤回申请1件、撤诉1件、判决29件,调解5件、终结250件、准许申请114件、按撤诉处理198件。
平均审理时间:17天
涉及企业共15家:
(二)从诉讼主体上看
物业服务企业作为诉讼主体具有相对优势地位,近三年为例,物业服务合同纠纷结案的所有案件中,仅有三起案件业主为原告。其他案件均为物业服务企业作为原告提起诉讼,且胜诉率较高。相对于业主个人来讲,物业服务企业一般有相对较为固定的专业律师作为负责企业的法律顾问,因此无论是在法律知识和证据收集上,还是在诉讼经验方面都比业主更有优势。
二、涉物业纠纷重要法律问题分析
(一)物业服务合同的成立及效力
在物业服务合同纠纷案件中,业主一方的抗辩理由往往包含着不存在合同关系一项,主要体现在两个方面,其一小区只存在开发商与物业企业签订的前期物业合同,业主本人并非合同签订方;其二小区没有签订过书面的物业服务合同,对此有必要向社会公众厘清两个概念,即前期物业合同及事实上的物业合同关系。
根据《物业管理条例》相关规定,物业服务合同成立一般有两种形式。一为通过建设单位选聘物业企业,由建设单位与物业企业签订书面合同,也就是前期物业合同;二为通过业主大会选聘物业服务企业,由业主委员会与物业服务企业签订书面合同。前期物业服务合同之所以特殊,在于它的直接签订者为开发商与物业服务企业的,履行合同的主体却为业主与物业服务企业。换言之,是用一个业主没有参与订立的合同来约束业主,这也导致了前期物业合同会在一定程度上引起业主的反感,很难被业主普遍接受认同。但实际上业主与物业服务企业虽然未签订物业服务合同,但业主在购房时签订了《业主临时公约》,其中往往都约定了前期物业企业由开发商通过一定的方式选定,因此,若物业服务企业确实对业主提供了物业服务,业主应当向物业服务企业支付物业服务费。
可以说立法上将前期物业合同设计为一种临时性的替代合同,是在业主尚未全部入驻小区,业主大会无法召开情况下的一种权宜之计。这种临时性的状态理论上不应持续时间过长,根据业主入住情况,允许召开业主大会时,则应当及时召开业主大会,选聘物业企业,签订正式的物业服务合同。
前期物业服务合同期限届满,小区一直未有业主委员会和新的物业服务企业签订物业服务合同的情况下,也就产生了是否存在合同关系的质疑,在业主与物业服务企业之间缺乏一致意思表示的情况下,根据事实服务来确定两者之间已经建立了物业服务合同的关系,有着现实的合理性。首先,物业服务涉及范围广,比较复杂,当事人取证困难,如果否认合同关系,而依据不当得利或者侵权行为来处理,案件的审判将变得异常复杂,而且很难与实际情况相吻合。其次,小区业主个体情况比较复杂,在业主整体意志不明确的情况下,很难以个别业主不缴纳物业费的行为,推定多数业主不同意物业服务企业提供服务。再次,基于一方履行主要义务且对方接受的事实,认定事实合同关系成立,在我国现行法律规范内存在依据,因此实践中法院选择认可双方之间的合同关系,是符合法律规定的必然结果。
(二)物业费的支付及抗辩权的行使
物业费纠纷目前仍然是涉物业纠纷的主要类型,而物业费的支付及抗辩权的行使,归根结底就是物业收费标准及服务标准的问题。目前实务中存在着两个标准相分离的现象,从逻辑上分析,我们基本都是先考虑物业收费标准是否符合双方约定或政府指导价,再考虑物业服务标准如何确定。但在诉讼实践中,物业企业起诉业主索要物业费时,一般即涉及物业收费标准,几乎不涉及服务标准。现在审理物业费纠纷中存在的一个缺陷也是缺乏与收费标准相对应的服务标准,因此很难平衡两者之间的利益关系。
为了促进两个标准的统一,除了建议相关职能部门立法之外,从审判角度而言,我们要求物业企业就其具体服务标准,对业主尽到说明告知义务。例如在小区内张榜公示,在合同中明确列明等。这种情况下,业主如果认为物业服务不达标,就需要说明不达标的具体情形。
(三)物业企业的安全保障义务
通常物业企业与业主所签订的物业服务合同中,都会包括一定的安全保障义务,但具体的义务标准在每个小区并不一致,这就导致实践中物业企业起诉业主追缴物业费时,业主以物业企业未尽安保义务为由,要求减免物业费,或业主在物业管理范围内因第三人侵权导致人身及财产损害时,亦以安保义务为由,要求物业企业赔偿。因此,如何界定物业企业的安保义务,对于物业服务合同双方均非常重要。
从审判实务看,判断物业企业是否尽到安保义务,一般从三个方面进行审查:首先物业企业是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和设施设备;其次看物业企业是否有较完备合理的保安规章制度;再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备,遵守了安保规章制度。如果物业企业做到了上述要求,也就表明物业企业尽到了其注意义务,尤其是在第三人刑事犯罪的情况下,不能无限扩大物业企业的安保义务。反之如果物业企业疏于管理,业主通过证明门卫无人值班,电子监控系统失灵,该封闭的出入口未封闭,围墙等防护装置倒塌未及时修理等,物业企业应根据具体失职情况承担相应的赔偿责任。
(四)业主委员会的诉讼地位
业主委员会是由业主代表组成,代表业主利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业企业管理运作的自治组织。业主委员会不具有独立的财产,无法自行承担民事责任。正因为其不具备法人或其他组织的属性,关于业主委员会的法律地位,我国立法采取了较为模糊的态度。在司法实践中,常常出现业主委员会,作为原告代表全体业主进行相关诉讼的案件。从审判实务看,在业主委员会具备合法手续和授权的前提下,对于特定事项具有原告的资格和诉讼地位。小区业主不同于一般主体,具有个体分散性和意志多元性的特点,当业主公共利益受到侵害时,需要一个机构代表全体业主行使诉讼权利。而由业主代表组成的业主委员会具有代表性、组织性和稳定性,弥补了全体业主在诉讼权利上的先天不足。同时业主基于公共利益往往有着共同或者相同的请求和主张,赋予业主委员会诉权,可以提高纠纷解决的效率和效益,防止业主以相同的诉讼请求和理由起诉,既避免群体纠纷,也节约司法资源。考虑到业主委员会不具有独立财产,无法自行承担民事责任,如果规定业主委员会具有被告的资格,则易导致业主委员会作为独立诉讼主体权利的不对等。因此,不建议将业主委员会认定为适格被告。
三、对社会各主体的提示与建议
(一)对业主的提示建议
1.强化法律意识,加强举证能力,理性维权
涉物业纠纷案件中,业主在法律知识、证据收集等方面处于劣势。我院建议业主强化法律意识,注重证据的收集保存,如在房屋质保期内注意对房屋问题的报修留存相关书证及视听资料等证据,注意及时通过物业企业寻找开发商,以在质保期内得到妥善维修。
2.依法成立业主委员会,有效发挥业主委员会作用
业主应当主动、积极、依法成立业主委员会,积极支持业主委员会职权的行使,为业主委员会维护业主利益提供方便。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成,应当根据法律法规的规定行使职权。对于物业企业所提供的物业服务应及时予以审查监督,对于损害业主利益的行为,应及时采取解除物业管理合同或提起诉讼等措施加以维护。
3.业主人身财产损害问题,尽量在合同中作特别约定
这种特别约定无论对业主还是物业企业都具有积极意义,一旦因上述事项发生纠纷,双方均可以根据合同约定处理,避免争论不休。
4.有条件的业主委员会可聘请专业的法律顾问
根据域外物业管理中的成熟经验,虽然聘请对物业管理方面有专长的律师作为法律顾问会增加一定的成本支出,但能够有效的对物业服务合同的签订及履行进行审查和监督,为业主委员会提供必要的法律帮助,促进物业企业依照合同约定及法律规定,尽职尽责地提供物业服务,有条件的业主委员会可参考本项意见。
(二)对开发商及物业企业的提示、建议
1.开发商应提高履约意识
在审理涉物业纠纷案件中,一部分案件涉及开发商的遗留问题,主要包括擅自变更小区规划,房屋建筑面积缩水,配套设施项目不全等。开发商应当认识到当前的行业不规范行为。如夸大宣传、虚假承诺等获取的仅仅是一时性的利益,还有可能增加诉讼成本,企业要想可持续发展必须依靠商业信誉和实力,依照约定履行合同义务。
2.物业企业应明确自身定位
物业企业是涉物业纠纷案件中的一方当事人,但目前仍存在部分物业企业与开发商“父子关系”,导致其不能对自身性质进行准确定位。一直以来物业企业与业主之间矛盾摩擦不断,在很大程度上是因为物业和业主对自身定位,与双方之间的权责关系不够明确而造成的。物业企业应明确自身为小区业主提供物业服务的企业,而非管理企业。对于欠缴物业费的业主,物业企业应避免采取断水、断电等措施,避免把矛盾扩大化。
3.物业企业应切实提高物业服务质量
物业企业应着力提升服务质量,按照物业服务合同的约定内容达标完成服务事项,避免争取蝇头小利而缩减物业成本开支,导致丧失稳定有序的物业服务环境大局。物业服务过程中的各项收支应做到有据可查,物业收费标准的依据,小区内共有楼梯和电梯广告等收益。以及员工开支、公共设施维修等支出费用均应向业主公开透明,避免为物业纠纷的产生埋下隐患。
4.物业企业应注意及时维权
此前,基于物业服务持续性,本着合同履行的诚实信用原则,为增强物业企业与业主之间的信任度和容忍度,对迟延缴费、恶意拖欠物业费的行为进行约束和遏制等原因,实践中对物业服务合同纠纷的时效问题常做放宽处理。但随着大量案件进入诉讼程序,发现部分物业企业未提交关于催缴物业费的任何证据。我院认为,对于涉物业纠纷时效的从宽处理,并不意味着法律规定的诉讼时效制度被取消,物业企业仍需提供时效中断的基本证据,在催缴方式方面亦应具备严谨性和规范性,在行使权力时应积极勤勉,否则将面临因超过诉讼时效期间而使物业费不被支持的败诉风险。
附录1:涉物业纠纷典型案例
物业服务企业要求业主交纳物业费及违约金,法院是否全额支持物业费及何种情况下应交纳违约金
吉林市龙潭区XX物业服务有限责任公司与尹XX物业服务合同纠纷一案
法理提示:从法律角度讲,物业管理企业提供物业服务,业主享受物业服务,双方的关系、权利与义务都是依据物业管理合同约定的。因此物业公司有提供服务的义务,相对而言,业主有支付物业管理费的义务。如果业主不交纳物业费,则属于民事纠纷当中的违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”
上诉人(原审原告):吉林市龙潭区XX物业服务有限责任公司,住所地吉林市龙潭区XXXXXX。
法定代表人:徐XX,总经理。
委托诉讼代理人:李XX,办公室主任。
委托诉讼代理人:赵XX,物业经理。
被上诉人(原审被告):尹XX,男,19XX年4月18日出生,住吉林市龙潭区金珠镇XXX小区。
一、一审起诉情况
吉林市龙潭区XX物业服务有限责任公司(以下简称XX物业公司)向一审法院起诉请求:1.判令尹XX立即支付物业费3884元、违约金1365元,合计5249元;2.判令尹XX承担诉讼费用及交通费30元。
二、一审法院查明事实
尹XX系XX豫园小区XX号的业主,该房屋面积为67.89平方米。金珠物业公司与尹XX签订《物业服务合同》,合同约定:金珠物业公司对XX豫园小区XX号提供物业管理服务,物业费为每平方米0.7元/月计算,入住前预缴一年的物业服务费,以后按年度交纳,每年10月1日-12月31日缴纳次年的物业费,逾期不缴者将收取按照3‰/日的滞纳金。尹XX拖欠金珠物业公司自2012年1月1日至2018年12月31日的物业费。
另查明,金珠物业公司进行物业服务管理中存在不足,有公共卫生处理、封闭小区车辆出入及停放、公共设施设备维护不及时等问题。
三、一审法院认定及判决情况
一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,金珠物业公司为尹XX提供物业服务,尹XX应向金珠物业公司支付相应的物业服务费用。金珠物业公司要求尹XX给付涉案房屋自2012年1月1日起至2018年12月31日期间的物业费,因金珠物业公司物业服务存在不足,一审法院酌定按3193.54元(67.89平方米×0.7元/平方米/月×84个月×80%)予以支持,对于金珠物业公司主张超出部分,本院不予支持。对于金珠物业公司要求尹XX支付违约金的诉讼请求,一审法院不予支持。关于金珠物业公司主张的交通费问题,因金珠物业公司并未向法院提供相应证据予以佐证,故对金珠物业公司的该项诉请不予支持。
综上,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决:一、尹XX于本判决生效之日立即给付金珠物业公司物业费3193.54元;二、驳回金珠物业公司的其他诉讼请求。
四、当事人上诉及答辩情况
金珠物业公司上诉请求:撤销吉林市龙潭区人民法院(2018)吉0203民初2367号民事判决,发回重审或依法改判。事实与理由:1.一审判决认定事实不清。一审判决中第2页第四自然段“另查明,金珠物业公司进行物业服务管理中存在不足,有公共卫生处理、封闭小区车辆出入及停放、公共设施设备维护不及时等问题”部分,本公司认为,法院依职权调取证据的时间为上午8点左右,属于物业清洁人员正在保洁作业时间,不能以偏概全的认定公共卫生处理不及时。本案小区初建为封闭式小区,后因《中共中央关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》其中:新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。还有根据小区实际情况和特殊性,本小区为建设社会主义新农村小区,小区居民大部分为农民,农用车较多,应业主要求,物业与政府、社区协商变为半封闭式小区。小区设置两个停车场,业主的机动车可以免费停放。车辆随意停放并非普遍现象,仅是个别业主个人行为,本公司也曾多次进行劝阻,但该现象始终无法从根本上消除,物业也没有执法权将车辆强行拖离,只能寄希望于业主自身素质提高。关于公共设施设备,本公司采取定期组织维修维护的方式。综上,一审判决中认定本公司存在上述问题的认定事实不清,一审判决对于本公司履行服务业务的要求过于苛责,上诉人已经全面履行了物业合同义务,不应按照合同约定的80%判决尹XX给付物业费。2.本公司与尹XX签订的《物业服务合同》明确约定了滞纳金条款,该约定系双方真实意思表示,不违反法律强制性规定,尹XX依法应支付滞纳金。一审判决对此条款未予支持属于认定事实不清。
尹XX未提交书面答辩意见。
五、二审法院认定与判决
二审法院认定,尹XX系XX豫园小区XX号的业主,该房屋面积为67.89平方米。金珠物业公司与尹XX签订《物业服务合同》,合同约定:金珠物业公司对XX豫园小区XX号提供物业管理服务,物业费为每平方米0.7元/月计算,入住前预缴一年的物业服务费,以后按年度交纳,每年10月1日-12月31日缴纳次年的物业费,逾期不缴者将收取按照3‰/日的滞纳金。
尹XX拖欠金珠物业公司自2012年3月7日至2018年12月31日的物业费(2012年拖欠9个月零23天计464元、从2013年起至2018年均为每年物业费570元)。
二审法院认为,金珠物业公司与小区业主之间依法具有物业服务合同关系,且本案中的合同不违反法律及行政法规的强制性规定,因此双方所签合同合法有效。金珠物业公司按照合同的服务标准和服务内容履行物业服务合同,业主尹XX应当按照合同约定的物业服务费交纳物业费。金珠物业公司主张的物业费本金,根据合同约定是按年度收费,因此,金珠物业公司有权收取至2018年底的全部物业费。金珠物业公司请求尹XX给付涉案房屋自2012年4月1日起至2018年12月31日期间的物业费3884元,予以支持。
关于违约金,因双方当事人在物业服务合同中约定:物业费按年度交纳,每年10月1日—12月31日交纳次年的物业费(逾期不缴者将收取日3‰的滞纳金)。尹XX作为业主,长期接受服务,但一直未履行给付物业费的义务,尹XX经金珠物业公司多次催缴后仍未交纳,已构成违约,应当承担相应的违约责任。双方当事人在物业服务合同中约定:“逾期不缴者将收取日3‰的滞纳金”,该滞纳金相当于违约金,金珠物业公司主动将该计算标准调整为月3‰。依照按月3‰的标准计算:2012年度物业费的违约金为:464元×3‰×81个月=112.75元,2013年度物业费的违约金为:570元×3‰×72个月=121.12元,2014年度物业费的违约金为:570元×3‰×60个月=102.6元,2015年度物业费的违约金为:570元×3‰×48个月=82.08元,2016年度物业费的违约金为:570元×3‰×36个月=61.56元,2017年度物业费的违约金:570元×3‰×24个月=41.04元,2018年度物业费的违约金:570元×3‰×12个月=20.52元,以上违约金合计543.67元。对上述违约金数额予以支持。
关于金珠物业公司请求支持30元交通费的问题,一审法院不予支持的裁判正确。
关于一审法院依职权取证后认定金珠物业公司服务存在瑕疵问题,因该证据未经法律规定的庭审举证、质证、认证过程,一审法院直接采信上述证据认定相关事实,属程序违法,予以纠正。
综上所述,金珠物业公司的上诉请求成立,应予支持;一审判决认定事实不清,适用法律不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定,判决:一、撤销吉林市龙潭区人民法院(2018)吉0203民初2367号民事判决;二、尹XX于本判决生效之日立即给付金珠物业公司物业费3884元;三、尹XX于本判决生效之日起立即给付金珠物业公司违约金543.67元。四、驳回金珠物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元, 二审案件受理费50元,合计75元,由尹XX负担。
六、对本案的解析
近些年,物业服务企业增多,物业服务合同纠纷案件也日益增多。司法实践中,关于物业费及违约金的收取,各地区法院裁判标准不统一,需要加以规范。
关于物业费交纳的问题。业主拒绝交纳物业费,绝大部分是因为物业服务企业在提供服务过程中存在瑕疵。法院在审理此类案件时应掌握以下标准:
1.对业主提出少交或免交物业费的请求一般不予支持的情形有:(1)业主认为小区内公共区域及公共设施的维护、管理质量存在一般瑕疵,如本案所涉及的情况,业主可以通过建议或投诉的方式,促使物业服务企业加以改进。比如冬季清雪不及时、小区道路绿化养护不善、路灯照明设备损坏未及时更换等等问题,业主可以通过与物业服务企业及时沟通,来督促物业服务企业全面、及时地履行物业服务义务。对于楼体外墙皮大面积脱落、楼顶墙面漏水较为严重、路面破损严重须大面积更换重修等需要支出大额修缮施工费用的事项,应当按照法律规定,启用专项物业维修基金,仅仅依靠物业服务企业的自有资金亦难以负担。(2)业主认为房屋楼顶漏水、外墙皮或窗台渗水、墙壁返潮发霉等现象,因物业服务企业未及时提供物业服务而拒绝交纳物业费。如果是房屋质量存在问题,涉及到开发商或建设单位,对于因果关系不明的侵权责任纠纷,还涉及其他可能的侵权主体参加诉讼的问题;如果是在物业服务合同范围内,物业服务企业应及时履行义务而怠于履行,业主可以根据请求权基础不同(违约或侵权),或在本诉中提起反诉要求物业服务企业承担违约责任,或是另行起诉要求物业服务企业承担侵权责任,但此种情形不是拒绝交纳物业费的理由。
2.对业主提出少交或免交物业费的请求予以支持的例外情形有:当诉讼终结前,物业服务企业已经终止了物业管理,或弃管或终止物业服务合同,那么物业服务已经没有了改善的可能,此种情形对于物业服务严重瑕疵已无法弥补,故对业主提出减免物业费的抗辩,可以视情况,予以支持。
关于违约金交纳的问题。
1.业主认为物业服务企业对小区公共区域内的公共设施、设备的维护、公共秩序的管理存在服务瑕疵;不涉及到公共区域内的公共设施、设备的维护、公共秩序的管理,且业主没有提供充分有效证据证明物业服务企业针对业主自有的房屋存在怠于履行义务的情形,法院经审理对此亦未予认定,违约金应予支持。
2.业主提供确实充分的证据,且法院经过审理已认定物业服务企业在服务过程中怠于履行义务,严重影响到业主的正常生活,违约金应免于收取。
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2021-10-22 08:44:30
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